 Еще некоторое время назад вопрос "В какой валюте брать кредит?" имел однозначный ответ: конечно, в долларах. При стабильном падении доллара и более низких ставках по долларовым кредитам, выгодность кредитования в долларах для заемщиков была очевидной. Вообщем-то, она и остается, только статистика демонстрирует совсем иную картину: подавляющее большинство кредитов физическим лицам уже выдается в рублях. Что же происходит? Конечно, напрашивается самый простой ответ, что это банки предпочитают выдавать кредиты в рублях, а не заемщики брать их. Не секрет, что сейчас, в результате ипотечного кризиса в США, который затронул всю мировую финансовую систуму, российский банки испытывают трудности с ликвидностью и невозможность рефинансировать валютную ипотеку. Не говоря уже о систематическом падении доллара по отношению ко всем остальным валютам.
Первые ипотечные кредиты стали выдаваться в России в 2001 году. Тогда доллар по отношению к рублю постоянно дорожал. Поэтому банки с огромным удовольствием предлагали кредиты в долларах по ставкам гораздо ниже, чем по кредитам в рублях. Однако за прошедшие семь лет рубль существенно упрочил свои позиции, а доллар уже на протяжении пяти лет неуклонно дешевеет. С января 2003 года по март 2008 года курс доллара опустился с 31,9 руб. до 23,5 руб., то есть американская валюта потеряла по отношению к рублю более 25%. Однако ставки для долларовых кредитов по отношению к рублевым кредитам изменились мало, по крайней мере по-прежнему ставки в долларах ниже ставок в рублях.
Почему банки не повышают процентные ставки в долларах вслед за его падением? Аналитический центр IRN.RU дает очень доходчивое объяснение. Процентная ставка по кредиту – это показатель риска невозврата выданного займа. Невозврат может произойти по двум причинам: валюта, в которой выдан заем может обесценится или заемщик станет некредитоспособен. При этом риск обесценивания валюты займа рассчитывается, исходя не из динамики валюты относительно какой-то другой валюты, а исходя из уровня инфляции в стране-производителе денежных знаков. Вероятность же банкротства заемщика оценивается исходя из уровня данного риска в целом по стране выдачи кредита. Инфляция в США с 1991 года по 2006 год составляла в среднем 2,6% и колебалась в пределах от 1,6% до 3,9%. В свою очередь риск банкротства заемщиков в России на сегодняшний составляет примерно 5%-7%. Поэтому, долларовые ипотечные ставки в России и колебались в пределах 8%-12%. Банкам было выгодно выдавать долларовые кредиты на существующем уровне ипотечных ставок, а потребителям было выгодно брать такие займы.
Но что происходит сейчас? За 2007 год инфляция в США впервые за 17 лет превысила уровень 4% и составила 4,3%. По прогнозам американских экономистов, в 2008 году инфляция в США будет еще выше. Если риск банкротства заемщиков в России останется на прежнем уровне, то все равно долларовые ипотечные ставки (как и ставки по другим кредитам в долларах) вырастут и могут сравняться с рублевыми.
Но инфляция в России также не останавливается. По результатам 2007 года она составила 12%. В 2008 году Минэкономразвития России делает прогноз уже до 9,5%. Если прибавить риск банкротства заемщиков в России 5-7%, то получится, что процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам составят 15-17%.
Пока процентные ставки в долларах не поднимаются, но банки уже стремятся обезопасить себя на такое развитие событий и придерживают выдачу кредитов в долларах.
Однако и заемщики серьезно задумываются над перспективой. Сколько времени еще продлится тенденция со снижением доллара? На брифинге 24 марта 2008 года замдиректора сводного департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Олег Засов сообщил, что реальный эффективный курс рубля перестанет укрепляться с 2010 года.
МЭРТ предрекает в 2008 году укрепление реального эффективного курса рубля на 3,3%, в 2009 году — на 1,6%. В 2010 году курс не изменится, а в 2011 году — уже ослабнет на 1,6%. То есть к концу 2008 года курс рубля к американской валюте ожидается на уровне 24 рубля за доллар. В 2009 году среднегодовой курс ожидается на уровне 24,9 рубля за доллар, в 2010 году — 26,3 рубля за доллар, в 2011 году — 28 рублей за доллар.
Исходя из этой информации, долларовые кредиты выгодно брать на относительно небольшой срок, на 3 - 5 лет, например, на приобретение автомашины или на личные нужды. Что касается ипотечных кредитов, то конечно, такой срок кредита очень маленький для выплаты долга. Хотя по данным Банка России, ипотечные заемщики возвращают свои кредиты в течение 7-10 лет, даже если они брали кредит на больший срок. С помощью долларового ипотечного кредита можно выгодно решить проблему расширения (улучшения) жилищных условий. Взять кредит, купить квартиру, а потом немного подождать или падения курса доллара, или увеличения стоимости жилья и, продав свое старое жилье, спокойно расплатиться с банком. Если же сейчас планируется брать ипотечный кредит на более длительный период, то надо учитывать высокую вероятность заметного увеличения реальной переплаты по кредиту в долларах.
В случае если человек рассчитывает расплачиваться по кредиту долгое время (от 7 лет и более), ему, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, более выгодно занимать на квартиру в рублях.
Вообще эксперты советуют больше обращать внимание на срок кредитования и размер первоначального взноса, чем на процентную ставку и валюту кредита. Для российского ипотечного заемщика именно эти два условия становятся определяющими при нынешних ценах на недвижимость и уровне жизни.
|
|
 |
|
Ипотека остается единственной кредитной сферой, которая держит банки на плаву
Сейчас ипотека является наиболее стабильной и даже растущей сферой банковского бизнеса, насколько, конечно, это возможно в нынешних сложных условиях.
|
|
| |
 |
|
Ипотека демонстрирует положительную динамику, стабильность и доступность
В 2013 году бюджет ипотечных сделок населения составил 1,35 трлн. рублей, а в 2012 этот показатель чуть превышал 1 трлн. рублей. Доля ипотеки, которая была выдана в 2013 году под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27%.
|
|
| |
 |
|
Ключевые пункты ипотечного договора и его отличия от других кредитных договоров
Договор ипотеки – это не кредитный договор, а договор залога между банком и клиентом на основании, которого предоставляется ипотечный кредит. Банк в ипотечном договоре выступает как залогополучатель, а клиент - как залогодатель недвижимости.
|
|
| |
 |
|
К 2015 году процентная ставка по ипотеке может снизиться до 8,6%
К 2015 году средняя величина процентной ставки по ипотеке может снизиться, по подсчетам АИЖК, до 8,6%, если будут приняты изменения в Федеральный закон "Об ипотеке", подготовленные Минэкономразвития.
|
|
| |
 |
|
Ставки по ипотеке снижаются, но пока недостаточно
Наиболее близкая к правительственным планам процентная ставка по рынку – это 12% - 13% годовых. Но, несмотря на уверения банкиров, что такие ставки есть, на деле оформить на подобных условиям ипотечный кредит могут лишь люди, имеющие в распоряжении внушительный первоначальный взнос.
|
|
| |
 |
|
А что у нас сейчас с ипотекой?
Предварительные результаты 2012 года демонстрируют рост ипотеки. Ипотека стала более доступной и не только вернулась в свою докризисную форму, но и пошла дальше.
|
|
| |
 |
|
Вступил в силу закон о досрочном погашении кредитов без моратория и штрафов
1 ноября 2011 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, касающиеся досрочного погашения кредитов. Больше нет ни моратория, ни комиссий за досрочное полное или частичное погашения розничных кредитов.
|
|
| |
 |
|
Кредитные брокеры, те кто остались ждут новый сезон.
Они почувствовали приближение кризиса еще в 2007 году, когда российские банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам. Теперь, когда на рынке осталось всего несколько банков работающие по ипотеке, брокеридж переживает глубокий спад.
|
|
|
|
|
|
