 Ипотечная атака банков на население захлебнулась. Банки начали сворачивать программы жилищного кредитования. Еще год назад кредитные организации с энтузиазмом рассказывали о перспективах выдачи кредитов на покупку жилья и привлекали квалифицированных специалистов за любые деньги. Но к началу 2008 г. энтузиазм иссяк. Пока мировые финансовые рынки лихорадит из-за американского ипотечного кризиса, у нас намечается свой собственный кризис ипотеки.
Когда в конце лета прошлого года российские банки начали испытывать проблемы с рефинансированием своих ипотечных портфелей, специалисты не думали, что это затронет крупные организации. Но просчитались. «Пара месяцев нестабильности» превратилась в полгода, потом все начали ждать отчетов крупных международных банков по итогам 2007 г. Новый год тоже не принес облегчения. Западные банки показали миллиардные убытки и прогнозировали новые потери. Бывший глава Федеральной резервной системы (ФРС) США Алан Гринспен признал, что такого кризиса американская экономика не знала за все время после Второй мировой войны. Для российских банков это означает, что стоимость заемных ресурсов на внешних рынках ощутимо выросла. Несмотря на то, что ФРС США с сентября прошлого года 6 раз снижала учетную ставку (в целом на 3 процентных пункта), для российских банков стоимость денег остается высокой. По данным мартовского обзора Goldman Sachs, даже госбанки сейчас могут привлечь средства только по ставке Libor+3%, а для частных российских банков она равняется Libor+7% (около 10%). Это неизбежно означает необходимость повышения ставок по ипотеке или прекращение предоставления этой услуги.
На внутреннем рынке альтернатив заимстования средств для банков немного. Рынок негосударственных облигаций существует, но размещения фактически отсутствуют — приостановлены или перенесены на осень, говорит гендиректор Национального рейтингового агентства Виктор Четвериков. Эмитентам неинтересно размещаться по высокой ставке (даже для госкомпаний она не ниже 12%) при отсутствии гарантированного выкупа, а из-за того, что по годовым офертам приходит 90-100% инвесторов (погашения больше 80-90%), 3-5-летние облигации превратились в годовые во второй половине 2007 г.
Сейчас источником денежных ресурсов для небольших банков является продажа ипотечных закладных. Основными покупателями являются ВТБ 24, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и компания «ГПБ-Ипотека». Но ситуация здесь не внушает оптимизма. У Агентства по ипотечному жилищному кредитованию объем рефинансирования на весь 2008 г. ограничен 64,6 млрд.руб., из которых почти четверть пойдет на новые кредиты для военнослужащих, молодых семей и счастливых обладательниц материнского капитала. А у «ГПБ-Ипотека» 70% общего объема рефинансируемых активов приходится на собственные
региональные компании. А ВТБ 24, который ежемесячно выкупает ипотечные портфели примерно на 5-6 млрд руб., в основном у региональных банков, планирует сворачивать это направление, несмотря на выгодность такого бизнеса по сравнению с собственной выдачей ипотечных кредитов. Если ситуация не улучшится еще несколько месяцев, Михаил Задорнов, президент ВТБ пообещал переориентировать ресурсы с долгосрочного ипотечного кредитования на выдачу потребительских ссуд сроком 9-12 месяцев: «Это вынужденная мера. Мы не меняем стратегию и не боимся потерять долю рынка, потому что уверены, что
другие игроки будут делать то же самое».
В ноябре прошлого года российские банки начали говорить о необходимости создания отечественного источника длинных денег, имея в виду в первую очередь средства пенсионных фондов, стабилизационного фонда и институтов развития. В 2008 году на апрельском съезде Ассоциации российских банков (АРБ) председатель правления Россельхозбанка Юрий Трушин заявил о необходимости создания в России «ресурсной площадки, чтобы подпитывать банковскую систему» для создания альтернативы внешним займам.
Тем временем сокращение длинного кредитования физических лиц уже заметно. Из примерно 400 банков, работавших на рынке ипотечного кредитования в середине 2007 г., де-факто около половины (в первую очередь региональные) уже свернули ипотечные программы. Объемы выданных кредитов на приобретение жилья в ВТБ упал на 8%, специализированные «ГПБ-Ипотека» и Городской ипотечный банк сократили выдачу новых ссуд соответственно на 17% и 35%, «Уралсиб» — на 29%, группа Транскредитбанка — на 41%, Бинбанк — на 69%, а «Юниаструм» — на 95%. Москоммерцбанк, один из крупнейших банков, специализирующихся на ипотеке, принял решение существенно сократить долю профильного бизнеса. По данным «Коммерсанта», этот банк планирует сократить нынешнюю долю ипотеки в кредитом портфеле банка в 65% в 2 раза в течение 3 лет и сосредоточиться на кредитовании малого и среднего бизнеса и потребительском кредитовании. По словам первого зампреда ЦБ Геннадия Меликьяна, уже с начала года банки предпочитают кредитовать предприятия, а не граждан (за два месяца 2008 года рост портфеля составил соответственно 6,1 и 4,1%). «Мне кажется, что для банков ипотека сейчас становится невыгодной. Во-первых, у них действительно ощущается нехватка длинных денег. Кроме того, при высокой инфляции ипотечные ставки не обеспечивают банкам необходимую доходность. Сейчас стоимость ипотечных кредитов практически сравнялась с ростом потребительских цен и банки в лучшем случае выходят в ноль. Поэтому многие приостановили свои ипотечные программы», — сообщил Геннадий Меликьян.
Потому и прогнозы российских банкиров пока остаются неутешительными. Если кризис на западных рынках продлится еще полгода, а власти не найдут альтернативных источников длинных средств, то банки (в том числе государственные) начнут переориентироваться на более короткие виды кредитов. Исключением может стать Сбербанк, который выдает ипотечные кредиты за счет ресурсов населения. По состоянию на 1 марта этого года остаток средств на счетах физических лиц в Сбербанке составил 2 691,3 млрд. руб. По данным на 01.01.2008 г. доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (рублевые депозиты) была 53,5%. Около 80-90% частных депозитов пролонгируется, поэтому по факту можно считать, что это "длинные" деньги. Сбербанк может позволить себе даже снижение кредитных ставок по ипотеке вопреки росту инфляции. Другие банки тем временем могут расслабиться и зарабатывать деньги на экспресс-кредитах.
Конечно, не верится, что банки легко откажутся от ипотечного бизнеса. Повышенная инфляция продлится в худшем случае год-два, а ипотечный кредит выдается минимум на 20 лет. Продержаться эти ближайшие годы банки, не имеющие своих денег, смогут за счет выдачи ипотечных кредитов за счет погашаемых ссуд и депозитов. Объем выданных ипотечных кредитов при таком положении дел может увеличиться на 11-12%. Такого прироста на 117% как в 2007 году, не получится. Так что далеко не каждый потенциальный ипотечный заемщик получит вожделенный кредит на жилье.
Сейчас до 20% жилья приобретается по ипотеке. Сокращение ипотечных программ приведет к уменьшению спроса на жилье и, может быть, даже к снижению цен. Если государство желает сохранить конкурентный рынок ипотеки, то оно поможет банкам.
ВТБ на днях направил в правительство и Центробанк свои предложения по совершенствованию банковского ипотечного кредитования, обосновав это тем, что развитие ипотеки в России начало меняться не в пользу потребителя. ВТБ предлагает привести нормативные требования ЦБ в соответствие с международными нормами «Базель-2». «Базель-2» предусматривает норматив достаточности капитала (отношение капитала к активам) для банков на уровне 8%. Сейчас данный норматив – 10%. Это, по мнению банка, позволит «высвободить средства на развитие ипотечной системы».
По материалам статьи Светланы Петровой, Игоря Моисеева, SmartMoney 13 (103) 14 апреля 2008
|
|
 |
|
Ипотека остается единственной кредитной сферой, которая держит банки на плаву
Сейчас ипотека является наиболее стабильной и даже растущей сферой банковского бизнеса, насколько, конечно, это возможно в нынешних сложных условиях.
|
|
| |
 |
|
Ипотека демонстрирует положительную динамику, стабильность и доступность
В 2013 году бюджет ипотечных сделок населения составил 1,35 трлн. рублей, а в 2012 этот показатель чуть превышал 1 трлн. рублей. Доля ипотеки, которая была выдана в 2013 году под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27%.
|
|
| |
 |
|
Ключевые пункты ипотечного договора и его отличия от других кредитных договоров
Договор ипотеки – это не кредитный договор, а договор залога между банком и клиентом на основании, которого предоставляется ипотечный кредит. Банк в ипотечном договоре выступает как залогополучатель, а клиент - как залогодатель недвижимости.
|
|
| |
 |
|
К 2015 году процентная ставка по ипотеке может снизиться до 8,6%
К 2015 году средняя величина процентной ставки по ипотеке может снизиться, по подсчетам АИЖК, до 8,6%, если будут приняты изменения в Федеральный закон "Об ипотеке", подготовленные Минэкономразвития.
|
|
| |
 |
|
Ставки по ипотеке снижаются, но пока недостаточно
Наиболее близкая к правительственным планам процентная ставка по рынку – это 12% - 13% годовых. Но, несмотря на уверения банкиров, что такие ставки есть, на деле оформить на подобных условиям ипотечный кредит могут лишь люди, имеющие в распоряжении внушительный первоначальный взнос.
|
|
| |
 |
|
А что у нас сейчас с ипотекой?
Предварительные результаты 2012 года демонстрируют рост ипотеки. Ипотека стала более доступной и не только вернулась в свою докризисную форму, но и пошла дальше.
|
|
| |
 |
|
Вступил в силу закон о досрочном погашении кредитов без моратория и штрафов
1 ноября 2011 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, касающиеся досрочного погашения кредитов. Больше нет ни моратория, ни комиссий за досрочное полное или частичное погашения розничных кредитов.
|
|
| |
 |
|
Кредитные брокеры, те кто остались ждут новый сезон.
Они почувствовали приближение кризиса еще в 2007 году, когда российские банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам. Теперь, когда на рынке осталось всего несколько банков работающие по ипотеке, брокеридж переживает глубокий спад.
|
|
|
|
|
|
