 Все мы помним, что от прошлого финансового кризиса в 2008 г. первым делом пострадала ипотека, равно как и строительные компании, и банки, специализирующиеся на жилищном кредитовании. Однако сейчас ипотека является наиболее стабильной и даже растущей сферой банковского бизнеса, насколько, конечно, это возможно в нынешних сложных условиях.
В сравнении с другими видами кредитования, положение ипотеки на рынке наиболее устойчивое. Согласно информации Центрального Банка, за первые 3 квартала текущего года было выдано 700 тыс. жилищных кредитов на сумму 1,2 трлн. руб. Количество жилищных кредитов выросло на 26%, а суммы ипотечных сделок – на 35%, относительно аналогичных показателей прошлого года. При этом потребительские кредиты показали рост лишь на 4,5% за тот же период. Более 26% всех сделок купли-продажи жилья производились с использованием ипотеки, по данным Росреестра. Сейчас доля ипотеки в банковской рознице составляет 40%.
При этом в первом и втором полугодии этого года динамика ипотечного сегмента была разной, и общей положительной динамике ипотека обязана именно первой половине 2014 г. В этот период кредитов было выдано 448 536 шт. (больше на 33%, чем в за первые 6 мес. 2013 г.), что в денежном эквиваленте соответствует 769,5 млрд. р. (больше на 42%, чем в 2013 г.). Такие данные привел генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в своем интервью РИА Новости. Прогноз на конец 2014 года: 20 – 30% рост рынка ипотеки, как по количеству, так и по суммам, сказал Семеняка, и это «даже не прогноз, а свершившийся факт».
По мнению экспертов, именно нестабильность курса рубля, повышение инфляции и опасения по дальнейшему ухудшению экономической ситуации и обусловили рост спроса на жилищные кредиты. «В ситуации роста инфляции и нестабильности курса национальной валюты люди охотно покупали жилье», - поделился с Эксперт Online управляющий Уральского филиала ВТБ24 Сергей Кульпин.
Востребованность ипотеки со стороны населения проявляется в двух аспектах. С одной стороны есть спрос на улучшение жилищных условий, с другой - желание вложить сбережения в наиболее ликвидный актив, то есть ипотека используется как инструмент инвестирования и приумножения денежных средств. Ведь цены на недвижимость практически не снижаются, а если это и происходит, то лишь временно, как корректировка рынка.
Большую роль в увеличении объемов ипотеки сыграла угроза значительного повышения ставок по жилищным кредитам. Это подтолкнуло и тех людей, кто уже серьезно задумывался над покупкой жилья, и тех, кто хотел заработать на спекулятивных сделках (например: покупка квартир в строящемся доме, продажа по большей цене в уже введенном в эксплуатацию), и тех, кто зарабатывает на сдаче жилья в аренду. В начале года недвижимость стала чуть ли не единственным наименее рискованным инструментом вложения средств.
Банки со своей стороны тоже стимулируют ипотечный рынок. Для них это привлекательный сегмент, как с точки зрения рисков, так и в качестве источника длинных денег. Наличие ликвидного залога в виде приобретенного жилья для банка и нежелание клиентов остаться без крыши над головой снижают рискованность этого вида кредита. Банк в любом случае покрывает свои издержки: и если клиент будет исправно оплачивать кредит, и при продажи предмета ипотеки «с молотка». А так как средний срок ипотеки в России составляет от пяти до семи лет, то банк на это время обеспечен стабильным доходом.
Именно поэтому в начале года многие кредиторы снизили ставки по ипотеке. Это явилось еще одним фактором стимуляции активности ипотечного сектора. Правда, весной проценты стали расти из-за повышения ключевой ставки ЦБ и удорожания финансовых ресурсов. Сейчас, пожалуй, не осталось ни одного активного игрока этого рынка, который не поднял бы проценты по ипотечному кредиту. Нужно признать, что банкиры сделали это не слишком резко, тем самым не отпугнув клиентов, и обеспечив, хоть и меньший, чем в начале года, но все-таки рост. В среднем, процент по банковским жилищным кредитам за 2014 г. вырос с 12,2 до 12,5%, пишет Эксперт.
Ипотечные клиенты считаются наиболее ответственными и финансово грамотными. Чтобы оформить ипотеку, нужно серьезно рассчитать свои финансовые возможности на длительный срок и пройти непростой путь от сбора документов до получения ипотеки. Финансовую ответственность заемщиков по ипотеке подтверждает и низкая доля просрочки в этом сегменте. По словам старшего аналитика национального рейтингового агентства Максима Васина, уровень просроченных долгов по жилищным кредитам составляет около 2%. Долги сроком более 3-х месяцев гораздо чаще встречаются в необеспеченных потребительских кредитах, чем в залоговых ссудах. А доля качественных ипотечных займов без просрочки вообще составляет 95,2%, по данным Ассоциации ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК).
Правда, именно заемщики ипотечных кредитов больше стремятся к досрочному погашению. По данным агентства «НДВ-Недвижимость», 55-60% клиентов погашают ипотеку уже по истечению половины срока действия кредитного договора, а 10-15% - за первые три года. Сейчас эта тенденция ослабляется, что, скорее всего, связано с ухудшением материального положения населения в стране.
Угроза снижения ипотечного кредитования все же есть. Снижение спроса может привести к ситуации, аналогичной в потребительском кредитовании, когда рост кредитного портфеля стал ниже скорости его пополнения. Спрос на ипотеку может снизиться из-за сокращения доходов населения и повышения процентных ставок в ипотечном кредитовании. А банки вынуждены повышать ставки из-за повышения стоимости привлечения финансов. АИЖК предполагает, что до конца года в среднем ставки поднимутся до 12,5%, а фактически выдаваться кредиты будут под 13-13,5%.
Но пока, несмотря на все опасения, ипотека является движущей силой розничного кредитного рынка. По сравнению с другими кредитами ее положение наиболее благоприятно, и, безусловно, есть просматриваемые перспективы ее развития.
Например, Александр Семеняка считает, что возможен уход ипотеки от привычных нам процентных ставок к плавающим. «Например, если процентная ставка будет привязана к уровню инфляции, а работодатели будут, согласно Трудовому кодексу РФ, индексировать зарплаты по инфляции, тогда доля уплачиваемых процентов в доходе заемщика не увеличится», - пояснил Семеняка. В Европе уже есть такой опыт, когда при повышении ставки сумма платежа не покрывает проценты, разница капитализируется в общую задолженность, не меняя ни размер платежа, ни приводя к просрочке. Однако в России такой опыт принять будет сложно из-за законодательных ограничений. Не исключено, что плавающий процент мог бы помочь в достижении цели Президента РФ в снижении ставки по ипотеке «инфляция + 2,2%». Сейчас эта ставка превышает инфляцию на 5%, рассказал глава АИЖК.
Поясним, что плавающая процентная ставка отличается от фиксированной тем, что ее переменная часть привязана к рыночным индикаторам, что заставляет ее меняться на протяжении всего срока кредита. Основным индикатором для рублевых кредитов является Mosprime – ставка, определяемая исходя из процентов по кредитам, установленных основными игроками кредитного рынка.
В заключении отметим, что, несмотря на неплохое положение ипотеки на рынке, о блестящих перспективах говорить не приходится. Конечно, этот рынок растет быстрее, чем другие кредитные сегменты, но и он в ближайшем будущем может столкнуться с теми же проблемами, что беззалоговое кредитование. Инфляция, подгоняемая повышением курсов иностранных валют, только усугубляет положение. Но и ожидать резкого падения жилищного кредитования тоже не стоит. Скорее всего, рынок ипотеки замедлится в 2015 году, но ипотека по-прежнему останется востребованной, несмотря на высокие процентные ставки и переплату по кредиту.
|
|
 |
|
Ипотека остается единственной кредитной сферой, которая держит банки на плаву
Сейчас ипотека является наиболее стабильной и даже растущей сферой банковского бизнеса, насколько, конечно, это возможно в нынешних сложных условиях.
|
|
| |
 |
|
Ипотека демонстрирует положительную динамику, стабильность и доступность
В 2013 году бюджет ипотечных сделок населения составил 1,35 трлн. рублей, а в 2012 этот показатель чуть превышал 1 трлн. рублей. Доля ипотеки, которая была выдана в 2013 году под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27%.
|
|
| |
 |
|
Ключевые пункты ипотечного договора и его отличия от других кредитных договоров
Договор ипотеки – это не кредитный договор, а договор залога между банком и клиентом на основании, которого предоставляется ипотечный кредит. Банк в ипотечном договоре выступает как залогополучатель, а клиент - как залогодатель недвижимости.
|
|
| |
 |
|
К 2015 году процентная ставка по ипотеке может снизиться до 8,6%
К 2015 году средняя величина процентной ставки по ипотеке может снизиться, по подсчетам АИЖК, до 8,6%, если будут приняты изменения в Федеральный закон "Об ипотеке", подготовленные Минэкономразвития.
|
|
| |
 |
|
Ставки по ипотеке снижаются, но пока недостаточно
Наиболее близкая к правительственным планам процентная ставка по рынку – это 12% - 13% годовых. Но, несмотря на уверения банкиров, что такие ставки есть, на деле оформить на подобных условиям ипотечный кредит могут лишь люди, имеющие в распоряжении внушительный первоначальный взнос.
|
|
| |
 |
|
А что у нас сейчас с ипотекой?
Предварительные результаты 2012 года демонстрируют рост ипотеки. Ипотека стала более доступной и не только вернулась в свою докризисную форму, но и пошла дальше.
|
|
| |
 |
|
Вступил в силу закон о досрочном погашении кредитов без моратория и штрафов
1 ноября 2011 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, касающиеся досрочного погашения кредитов. Больше нет ни моратория, ни комиссий за досрочное полное или частичное погашения розничных кредитов.
|
|
| |
 |
|
Кредитные брокеры, те кто остались ждут новый сезон.
Они почувствовали приближение кризиса еще в 2007 году, когда российские банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам. Теперь, когда на рынке осталось всего несколько банков работающие по ипотеке, брокеридж переживает глубокий спад.
|
|
|
|
|
|
