 Ипотечный кредит – это долгосрочное финансовое обязательство, все условия которого заключены в одном единственном документе – договоре ипотеки. Именно от этой бумаги будет зависеть Ваш личный или семейный бюджет на несколько лет вперед. И здесь нельзя полагаться на слова сотрудника банка, на условия кредитования, прописанные в буклетах или на сайте кредитора, и даже на собственное понимание этого вопроса. Договор на то и договор, чтобы регламентировать абсолютно все нюансы, права и обязанности всех участников сделки.
Несмотря на сложность речевых оборотов, используемых в договорах, важно не просто бегло прочитать ипотечных договор, а по-настоящему вникнуть в каждый его пункт. Как мы уже упомянули, ипотека – кредит длиной в несколько десятков лет, требующий весомых ежемесячных затрат. Поэтому, выбрав банк с подходящей Вам программой ипотеки, запросите образец типового ипотечного договора и не поленитесь его внимательно изучить. Этот документ поможет пролить свет на все условия получения ипотечного кредита, которых может не быть в рекламе.
Типовой договор можно запросить на любом этапе оформления жилищного кредита или до подачи документов в банк. Итоговый вариант с конкретными данными клиента, объекта недвижимости и параметрами кредита будет доступен только после одобрения кредитной заявки и может отличаться от стандартной формы. Банкиры советуют задавать вопросы кредитным специалистам, просить разъяснить сложные пункты договора, потому что ответственность, возлагаемая на Вас после заключения сделки, действительно велика. Важно это сделать заранее, до момента подписания, так как возможно Вам захочется обратиться за дополнительной помощью к юристам или другим специалистам этого круга.
Итак, рассмотрим ключевые разделы договора ипотеки и его основные отличия от других кредитных договоров. В первую очередь, нужно понимать, что договор ипотеки – это не кредитный договор, а договор залога между банком и клиентом. Банк выступает как залогополучатель, а клиент - как залогодатель. Объектом ипотеки (залога) является квартира, дом, земля и др. Касательно предмета залога в документе указываются наименование и вид недвижимости, адрес нахождения с описанием для его идентификации (площадь, количество этажей и комнат и т.д.), и его оценочная стоимость. Для каждого объекта недвижимости есть своя специфика. Например, жилой дом может быть оформлен в ипотеку только вместе с той землей, на которой он находится, при условии указания ее адреса, кадастрового номера, количества соток и ее назначения. Если кредит оформляется на строительство недвижимости, то залогом выступают объект незавершенного строительства, стройматериалы и оборудование, находящиеся в собственности залогодателя. Также в договоре фиксируется основание, по которому залогодатель может предоставлять недвижимость в залог. Это право собственности, аренды и др. , с указанием государственного органа, оформившего это право.
В ипотечном договоре обязательно фиксируется стоимость приобретаемой недвижимости, определяемая специальным оценщиком стоимости жилья. О ее размере договариваются банк и заемщик, исходя из нормативной цены, которая не может превышать оценочную. Договор может содержать не одну стоимость, а, к примеру, цену, назначенную БТИ, и цену от оценочной компании. В этом случае в договоре указывается, какая именно цена сторонами принимается за основную для проведения сделки.
Имущество, принимаемое банком в залог, призвано обеспечивать кредитные обязательства клиента, величина и условия которых обязательно включаются в договор. Ипотечный договор содержит информацию о сумме кредита, сроках, процентной ставке, полной стоимости кредита, условий оплаты, графике платежей и др. Эти пункты по праву могут считаться основными для заемщика. Нужно быть готовым к тому, что полная стоимость кредита может превзойти все Ваши ожидания. А узнать Вы должны ее заранее, до момента подписания договора. Это обязанность банка.
Порядок оплаты по ипотечному кредиту и размер ежемесячных платежей могут быть включены в ипотечный договор в качестве приложения в виде графика платежей. Платежи могут быть аннуитетные (равными долями) и дифференцированные. Дифференцированная схема оплаты предполагает, что в течение всего срока ипотеки размер платежей будет уменьшаться. Эта схема погашения считается более выгодной для заемщика, потому что заключенная в платежах сумма основного долга фиксированная на весь срок кредита. Переменной частью является размер суммы процентов, начисляемых на остаток задолженности. Почему это удобнее? В случае досрочного погашения ипотеки, или при вынужденной продаже залога, сумма задолженности по основному долгу будет меньше, чем первоначальная. Это объясняет, почему банки редко предлагают дифференцированную схему погашения ипотечного кредита. Аннуитентные платежи, имеющие фиксированный размер, в начале срока кредита нацелены на погашение процентов, лишь к середине соотношение основной долг-проценты выравнивается, и далее размер процентов уступает телу кредита. Так, например, спустя пару лет после исправного внесения аннуитентных платежей, Вы удивитесь, что сумма основного долга осталась практически без изменений, потому что первое время вы в основном платите банку проценты за пользование кредитом, а не погашаете долг.
Что касается досрочного погашения, то согласно принятым в 2011 году изменениям в Гражданском кодексе, ипотечный заемщик имеет право в любой момент исполнить свои кредитные обязательства в полном объеме или частично, не дожидаясь окончания срока кредита. Досрочное погашение экономит расходы на проценты, выплачиваемые банку, поэтому многие заемщики при малейшей возможности пользуются частичным досрочным погашением. Обратите внимание на соответствующий пункт договора: в нем, например, могут быть требования банка относительно минимального размера досрочного платежа или требование о предварительном уведомлении банка о досрочном погашении, а также о штрафе, если подготовленное досрочное погашение не было произведено.
Говоря о полной стоимости кредита, нельзя не упомянуть про отдельные комиссии, которые могут ее увеличить. Мелкого шрифта в кредитных договорах больше нет, но кое-что банкиры все же «маскируют». Это могут быть комиссии за обналичивание кредитных средств, перевод ипотечной суммы продавцу, единовременная комиссия за открытие счета и т.д.
Как и в любом другом договоре, в договоре ипотеки обязательно есть пункт, регламентирующий права и обязанности сторон. Заемщик должен хорошо изучить свои обязанности, так как любое их несоблюдение будет оборачивается для него штрафными санкциями. В договоре прописывается, что и в какие сроки клиент должен предоставить в банк. После оформления права собственности – это свидетельство на залог. Нередко банки требуют ежегодно приносить договора страхования (залога и собственника), оплаты ЖКХ, копию трудовой книжки, справки о доходах и др. Штрафные санкции за невыполнение этих и других обязательств также указываются в ипотечном договоре.
Кроме того, банк может ограничить право распоряжения заложенным имуществом, и это будет касаться не только прав продажи и дарения. Такие нюансы, как прописка, перепланировка и сдача жилья в аренду могут быть запрещены условиями договора. В права банка могут быть включены права банка на осмотр заложенной недвижимости, проверки ее состояния и использования.
Несоблюдение заемщиком своих обязанностей может быть расценено кредитором как недобросовестное выполнение условий договора. Какие санкции будет применять кредитор в этом случае, также прописывается в этом пункте договора. Как правило, это требование банка о досрочном погашении обязательств или реализация залогового имущества в счет уплаты долга.
Обязательно в заключительных положениях ипотечного договора содержится порядок государственной регистрации договора об ипотеке, после которой он вступает в силу. Госрегистрация осуществляется после предоставления в соответствующий орган следующих документов: Заявления от кредитора и заемщика, договор ипотеки в письменной форме, все приложения к договору, кредитный или другой договор (если это является основанием для договора ипотеки), документ об оплате госпошлины, иные документы согласно законодательству. Если залог оформляется закладной, то она тоже подлежит предоставлению в госорган. По окончанию действия ипотечного договора вносится обратное изменение в ЕГРП о снятии обременения с предмета ипотеки, при соответствующем оформлении согласия банка. Все расходы по государственной регистрации договора и снятия обременения оплачивает заемщик.
Ипотечный договор регистрируется в течение 15 дней после предоставления всех документов записью в ЕГРП и отметкой ведомства на самом договоре ипотеки, содержащей наименование органа, дату, место регистрации и регистрационный номер.
Законодательно ипотечные сделки и договор регулируются Конституцией, Гражданским и Жилищным кодексами, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости».
Отметим, что в единичных случаях договор ипотеки может быть признан недействительным. Это может произойти по решению суда при наличии весомых доказательств. Например, несоответствие отдельных положений ипотечного договора нормативной законодательной базе РФ, незаконность сделки (фиктивность), признание заемщика (созаемщика) недееспособным, доказательство, что договор был подписан под давлением. Сомнению может подвергаться не весь договор, а отдельные его положения.
Подписание ипотечного договора заемщиков означает признание всех его положений и обязательство неукоснительно соблюдать его. Основное обязательство любого заемщика - исправное внесение ежемесячных платежей по кредиту, включающих погашение тела кредита и начисленных процентов.
|
|
 |
|
Ипотека остается единственной кредитной сферой, которая держит банки на плаву
Сейчас ипотека является наиболее стабильной и даже растущей сферой банковского бизнеса, насколько, конечно, это возможно в нынешних сложных условиях.
|
|
| |
 |
|
Ипотека демонстрирует положительную динамику, стабильность и доступность
В 2013 году бюджет ипотечных сделок населения составил 1,35 трлн. рублей, а в 2012 этот показатель чуть превышал 1 трлн. рублей. Доля ипотеки, которая была выдана в 2013 году под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27%.
|
|
| |
 |
|
Ключевые пункты ипотечного договора и его отличия от других кредитных договоров
Договор ипотеки – это не кредитный договор, а договор залога между банком и клиентом на основании, которого предоставляется ипотечный кредит. Банк в ипотечном договоре выступает как залогополучатель, а клиент - как залогодатель недвижимости.
|
|
| |
 |
|
К 2015 году процентная ставка по ипотеке может снизиться до 8,6%
К 2015 году средняя величина процентной ставки по ипотеке может снизиться, по подсчетам АИЖК, до 8,6%, если будут приняты изменения в Федеральный закон "Об ипотеке", подготовленные Минэкономразвития.
|
|
| |
 |
|
Ставки по ипотеке снижаются, но пока недостаточно
Наиболее близкая к правительственным планам процентная ставка по рынку – это 12% - 13% годовых. Но, несмотря на уверения банкиров, что такие ставки есть, на деле оформить на подобных условиям ипотечный кредит могут лишь люди, имеющие в распоряжении внушительный первоначальный взнос.
|
|
| |
 |
|
А что у нас сейчас с ипотекой?
Предварительные результаты 2012 года демонстрируют рост ипотеки. Ипотека стала более доступной и не только вернулась в свою докризисную форму, но и пошла дальше.
|
|
| |
 |
|
Вступил в силу закон о досрочном погашении кредитов без моратория и штрафов
1 ноября 2011 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, касающиеся досрочного погашения кредитов. Больше нет ни моратория, ни комиссий за досрочное полное или частичное погашения розничных кредитов.
|
|
| |
 |
|
Кредитные брокеры, те кто остались ждут новый сезон.
Они почувствовали приближение кризиса еще в 2007 году, когда российские банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам. Теперь, когда на рынке осталось всего несколько банков работающие по ипотеке, брокеридж переживает глубокий спад.
|
|
|
|
|
|
