 Последние несколько лет ипотечное кредитование демонстрирует уверенный рост в противовес кризисному снижению в 2008-2009 гг., когда объемы упали в 4 раза. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в 2013 году бюджет ипотечных сделок населения составил 1,35 трлн. рублей, а в 2012 этот показатель чуть превышал 1 трлн. рублей. Прошлый год удивил пиковым показателем по объему сделок с недвижимостью с участием кредитных средств – каждое четвертое жилье покупалось в ипотеку (по данным Росстата). Доля ипотеки, которая была выдана в 2013 году под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% против 20% в 2012 году. В количественном выражении ипотечные кредиты в прошедшем году составили около 800 тыс. Конечно, для такой огромной страны, как Россия, это совсем не высокий показатель, но все же 800 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки.
При этом ипотечные кредиты в 2013 стали, пожалуй, единственным кредитным сегментом, где уровень просроченной задолженности не только не увеличился, но даже немного снизился - на 8% по сравнению с 2012 годом, и составил 40,5 млрд. руб. Более 95% всех ипотечных ссуд оплачивались без просрочек вообще, а на непогашенные просроченные обязательства по итогам прошлого года пришлось лишь 3,1% от объемов рынка ипотеки. Однако доля просроченных займов, переданных в работу коллекторским агентствам в 2013 году, увеличилась на 1 млрд. руб., сообщила Елена Терехова, заместитель гендиректора по маркетингу и продажам «Секвойя кредит консолидейшн». «В 2014 году мы также ожидаем роста доли ипотечных долгов в портфеле коллекторов. Стоит особо отметить, что эффективность возврата ипотечной задолженности, полностью обеспеченной залогом, равна 100%», - отметила Терехова.
Спрос со стороны населения, безусловно, был и остается одной из движущих сил развития ипотечного рынка. По данным АИЖК, средняя сумма займа выросла с 1,5 млн. до 1,6 млн. рублей. С другой стороны, на развитие ипотечного рынка оказывали не последнее влияние и действия правительства, предпринявшие меры в области обеспечения людей жильем и сделавшие ипотеку более или менее доступной. Если учесть еще и высокую конкуренцию в этой сфере, где банки могут позволить себе бороться за клиента смягчением условий, то легко объясняется снижение ставок по ипотеке с середины 2013 года. Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке составила 12,6% к концу года, причем по данным Банка России, в ноябре она была близка к минимальному значению — 11,9% годовых, что на 1% ниже ставки в конце I квартала 2013 г.
Помимо прочего, в конкурентной борьбе в прошедшем году кредитные организации активно использовали не только ценовой фактор. Помимо ставок во многих банках были снижены требования к первоначальному взносу, уровню подтвержденного дохода, объекту строительства и т.д. А также многие откровенно переманивали клиентов за счет программ рефинансирования кредитов, которые со своей стороны тоже повлияли на качество ипотечных портфелей за счет снижения просрочки. По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, за время долгого срока ипотеки меняются не только президенты и экономика, но и личные обстоятельства заемщиков. Поэтому рефинансирование живо и будет жить, предлагая на выбор новые возможности. А основным стимулом рефинансирования кредита является снижение процентных ставок, которые хоть и снижаются, но своего исторического минимума так и не достигли, и по сей день являются довольно высокими для мировой практики.
Что же касается прогнозов на 2014 год, то сложившиеся экономические тенденции вряд ли позволят ипотечному рынку развиваться столь же активно. Прогнозируется 16% рост ипотеки, что в абсолютном выражении не превысит 1,5 трлн. рублей. Но и определенный уровень стабильности должен сохраниться, что для заемщиков, желающих обзавестись жилой недвижимостью, означает сохранение, по крайне мере, нынешней доступности ипотечных кредитов. Лидерами по-прежнему останутся крупные банки с государственным участием – Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк, доля которых на ипотечном рынке России сейчас составляет около 70%.
Процентные ставки тоже серьезных изменений не претерпят, отметил заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк: «Если резких потрясений в экономике не будет, то их плавное снижение продолжится». Среди экономических факторов, влияющих на процент кредита, основополагающим является стоимость привлечения денежных средств в банки для последующего их использования в качестве ипотечного кредита. Если банки будут обеспечены недорогими финансовыми ресурсами, скажем, за счет средств находящихся в распоряжении ЦБ, то и повышения процентных ставок по ипотеке опасаться не стоит.
С другой стороны, важны и внутренние банковские факторы, такие как уровень затрат, процентной прибыли, рисковых показателей и, конечно, прибыль кредитных организаций. Грамотное управление и оптимизация этих параметров позволит банкам сохранить показатели и обеспечить свои нужды, без повышения уровня процентных ставок. «На мой взгляд, с точки зрения банковской маржи очень важно дифференцировать требования к ипотечным кредитам в зависимости от их качества. И здесь АИЖК предлагает подходить дифференцированно к расчету достаточности капитала и пересмотреть нормы обязательного резервирования в зависимости от качества ипотечных кредитов. То есть, например, скорректировать вес риска, что позволит обременять капитал по наименее рискованным ипотечным кредитам не на 7-10%, как сейчас, а, скажем, на 3,5%», - сообщил представитель АИЖК Ведомостям.
Кроме того, дальнейшее развитие ипотечной сферы в значительной степени будет связано и с финансовыми возможностями населения, которые, по сообщению Минэкономразвития, по крайней мере не должны снижаться. Но в условиях роста общей кредитной нагрузки, инфляции и снижения потенциала экономического развития населения, далеко не всем будет по силам приобретать жилье в ипотеку, тем более, что цены на недвижимость в 2014 году будут расти. Эксперты прогнозируют 5-20% рост в Москве и области и 4-10% - в регионах. Согласно прогнозам экспертов, пишет Realto.ru, ожидается, что стоимость одного квадратного метра жилья в столице увеличится на 30 тысяч рублей, составив, таким образом, около 200 000 рублей. В Санкт-Петербурге цена квадратного метра возрастет с 90 до 110 тысяч рублей.
Под вопросом так и остаются отдельные слои населения, такие как, бюджетники, молодые люди, пенсионеры, за кредитование которых далеко не все берутся. В основном этот сегмент кредитуют упомянутые Сбербанк и ВТБ24. А для военных ипотека в долгосрочной перспективе станет единственным способом получения жилья. В рамках семинара по подведению итогов работы органов жилобеспечения за 2013 год и постановке задач на 2014 начальник департамента жилищного обеспечения Минобороны Сергей Пирогов сообщил о том, что к 2023 году ожидается, что финансирование жилья для военных будет проходить только с использованием ипотеки.
Так или иначе, ипотека пока остается наименее рискованной кредитной сферой, с высоким спросом и господдержкой, и ее можно считать наиболее желанной формой кредитования в условиях высокой рискованности других кредитных продуктов. Однако либерализация условий, уже практиковавшаяся в потребительском сегменте и приведшая к нынешней ситуации (закредитованность населения, высокий уровень просрочки, повышения рисков банков), также может в будущем ухудшить показатели ипотечного кредитования. Однако эксперты пока не ожидают повышения уровня просрочки, а, напротив, прогнозируют ее снижение в ипотечном сегменте до 36,6 млрд. руб. Но вероятнее всего это будет зависеть уже от других факторов, в том числе напрямую не связанных с действиями самих банков.
|
|
 |
|
Ипотека остается единственной кредитной сферой, которая держит банки на плаву
Сейчас ипотека является наиболее стабильной и даже растущей сферой банковского бизнеса, насколько, конечно, это возможно в нынешних сложных условиях.
|
|
| |
 |
|
Ипотека демонстрирует положительную динамику, стабильность и доступность
В 2013 году бюджет ипотечных сделок населения составил 1,35 трлн. рублей, а в 2012 этот показатель чуть превышал 1 трлн. рублей. Доля ипотеки, которая была выдана в 2013 году под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27%.
|
|
| |
 |
|
Ключевые пункты ипотечного договора и его отличия от других кредитных договоров
Договор ипотеки – это не кредитный договор, а договор залога между банком и клиентом на основании, которого предоставляется ипотечный кредит. Банк в ипотечном договоре выступает как залогополучатель, а клиент - как залогодатель недвижимости.
|
|
| |
 |
|
К 2015 году процентная ставка по ипотеке может снизиться до 8,6%
К 2015 году средняя величина процентной ставки по ипотеке может снизиться, по подсчетам АИЖК, до 8,6%, если будут приняты изменения в Федеральный закон "Об ипотеке", подготовленные Минэкономразвития.
|
|
| |
 |
|
Ставки по ипотеке снижаются, но пока недостаточно
Наиболее близкая к правительственным планам процентная ставка по рынку – это 12% - 13% годовых. Но, несмотря на уверения банкиров, что такие ставки есть, на деле оформить на подобных условиям ипотечный кредит могут лишь люди, имеющие в распоряжении внушительный первоначальный взнос.
|
|
| |
 |
|
А что у нас сейчас с ипотекой?
Предварительные результаты 2012 года демонстрируют рост ипотеки. Ипотека стала более доступной и не только вернулась в свою докризисную форму, но и пошла дальше.
|
|
| |
 |
|
Вступил в силу закон о досрочном погашении кредитов без моратория и штрафов
1 ноября 2011 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, касающиеся досрочного погашения кредитов. Больше нет ни моратория, ни комиссий за досрочное полное или частичное погашения розничных кредитов.
|
|
| |
 |
|
Кредитные брокеры, те кто остались ждут новый сезон.
Они почувствовали приближение кризиса еще в 2007 году, когда российские банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам. Теперь, когда на рынке осталось всего несколько банков работающие по ипотеке, брокеридж переживает глубокий спад.
|
|
|
|
|
|
